Logo

Volejte !

+420 733 174 820

Z převodu nemovitosti je „nabytí“, výpočet daně se zkomplikoval

I když se sazba daně z převodu nemovitosti nezměnila, zůstala na čtyřech procentech, změnil se způsob stanovení základu daně, který nově vychází z takzvané nabývací hodnoty. Převod nemovitosti se změnil na nabytí nemovitosti, změna zákona přináší kromě jiných pojmů i změnu ve výpočtu základu daně. V minulém roce se daň počítala buď z kupní ceny nebo z ceny podle znaleckého posudku, vždy ovšem z té z nich, která byla vyšší. Té se říkalo "základ daně".

Nabývací hodnota, srovnávací hodnota, směrná hodnota ...

Od ledna se změnila terminologie, nově se místo daně z převodu nemovitosti používá "daň z nabytí nemovitých věcí". A také způsob určení základu daně, čili hodnoty, ze které se daň zaplatí. Ta se nyní nazývá "nabývací hodnota". A aby toho nebylo málo, nabývací hodnota je opět buď kupní cena (sjednaná), nebo takzvaná srovnávací daňová hodnota.

"Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 procentům takzvané směrné hodnoty, což je obvyklá cena nemovitosti stanovená správcem daně, nebo částka odpovídající 75 procentům zjištěné ceny, tedy té podle znaleckého posudku.

Příklad : Kupní cena je 2,5 milionu, znalecký posudek 2,3 milionu korun

Poplatník (neboli občan, který platí daně) prodal rodinný dům. Kupní cena je 2,5 milionu korun. Znalecký posudek na tento dům by byl na hodnotu 2,3 milionu korun. 

Se znaleckým posudkem : Pokud má k dispozici znalecký posudek, nejdřív zjistí, kolik jsou tři čtvrtiny tohoto posudku (0,75 x 2 300 000) a vyjde mu 1 725 000. Tato cena je nižšší než cena sjednaná (kupní) to znamená, že pokud v tuto chvíli podá daňové přiznání, bude základem daně cena sjednaná (kupní) , což je ta vyšší cena, a daň bude 100 tisíc korun (2 500 000 x 0,04). Znalecký posudek pak přiloží k přiznání a odměnu i náklady, které prokazatelně zaplatil znalci, si může jako uznatelný výdaj od nabývací hodnoty odečíst. 

Bez znaleckého posudku : Pokud znalecký posudek nemá (nebo si myslí, že je příliš vysoký), může zvolit jinou cestu. Finančnímu úřadu podá daňové přiznání, kde si vypočte zálohu ve výši čtyř procent z kupní ceny (0,04 x 2 500 000), což je 100 tisíc korun. Tady to ale nekončí. Musí finančnímu úřadu sdělit (vyplnit do příloh) o jakou nemovitost přesně jde, jaké má parametry (terasa, garáž, bazén, cihlová nebo panelová stavba, podsklepená nebo ne, umístění, občanská vybavenost v okolí, atd.). A správce daně pak vypočte obvyklou cenu takové nemovitosti pomocí cenových map. Tato správcem daně "odhadnutá" cena se nazývá směrná hodnota. Z ní teprve vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 procent směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň vyměří platebním výměrem. "Pokud by se vyměřená daň rovnala přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru.

Může se však stát, že ve dvou stavebně podobných případech dojde správce daně vzhledem k rozdílnému umístění nemovitosti (centrum – periferie) ke dvěma odlišným odhadům. Jeden ocení na tři a druhý na čtyři miliony korun. V prvním případě je 75 procent směrné hodnoty (odhadu správce) 2,25 milionu korun a daň by se tak zaplatila z vyšší kupní ceny, která byla 2,5 milionu. Ve druhém případě, se ale 75 procent směrné hodnoty rovná třem milionům, což je více než kupní cena, daň bude 120 tisíc a poplatník bude muset původně vypočtenou zálohu doplatit.

Všem našim klientům nabízíme vždy optimální způsob řešení daňové povinnosti z nabytí nemovitosti tj. vypracování znaleckého posudku, nebo vyplnění daňového přiznání včetně náležitých příloh.